מאמר בנושא לוח סילוקין
מהו לוח סילוקין של משכנתא?
לוח סילוקין הינו טבלה המציגה את התנהלות המשכנתא לאורך חייה. הלוח מציג לפי המסלול של המשכנתא את ההחזר של הקרן ושל הריבית במרכיבי החיוב החודשי. לפי לוח הסילוקים הנבחר ניתן לחשב בעצם את הרכב הריבית ואת הרכב הקרן לאורך כל חיי ההלוואה וכן את המרכיב של כל אחד מהם (ריבית/ קרן) בכל אחד מהחיובים לאורך התקופה. כלומר, אם יש לי הלוואה לXX שנים שמהווים מספר תשלומים מסוים, לפי סוג לוח הסילוקים ולפי גובה הריבית הנקובה נוכל לדעת מה החלק של הריבית ומה החלק של הקרן בכל חודש ספציפי לכל אורך חיי המשכנתא.
סוגי לוחות סילוקין:
שפיצר
לוח סילוקין שפיצר הינו בעצם הלוח הנפוץ ביותר בבנקים. העיקרון המנחה בלוח סילוקין זה שהחיוב החודשי ידוע מראש וקבוע לאורך כל חיי ההלוואה. הלוואות מסוג זה בדרך כלל צמודות למדד מחירים לצרכן כדי לשמור על שווי הכסף (גם הקרן וגם הריבית). הצמדה היא זו שגורמת לחיוב החודשי לגדול או לקטון. אילו כל תקופת ההלוואה המדד היה נשאר ללא שינוי, החיוב החודשי גם היה נשאר ללא שינוי. מה שמשפיע על סילוק ההלוואה הסופי בלוח זה, זה ההרכב בתוך החיוב החודשי ? החלק של הקרן לעומת החלק המשולם על חשבון הריבית.
קרן שווה
כשמה כן היא הלוואה שלוח הסילוקין שלה הוא קרן שווה, הכוונה היא שבכל חיוב חודשי החלק של הקרן שווה לאורך כל תקופה ההלוואה. לדוגמא אם לקחנו 100 אלף ש"ח ל10 תשלומים ? החלק של הקרן בכל אחד מהתשלומים יהיה 10 אלף ש"ח. העיקרון המנחה במשכנתא עם לוח סילוקין כזה הוא שבגלל שהקרן קטנה בצורה משמעותי ובחלקים שווים כל חודש ? עם הזמן החיוב החודשי קטן.
בלון או בוליט או הלוואת גישור
משכנתא מסוג זה לא מתאימה לכל אחד. לאורך תקופת ההלוואה החיוב החודשי נשאר קבוע ותלוי בהצמדה בלבד אם יגדל או יקטן. כמו שבלון מתפוצץ בבת אחת כך גם המשכנתא הזו, משם שמה ? בלון. בחיוב האחרון יחד עם הריבית החודשית יורדת כל הקרן יחד עם ההצמדה על הקרן. הלוואה מסוג זה מתאימה לעסקים שצריכים סכום כסף גדול עכשיו וצופים הכנסה גדולה בעתיד ובינתיים מעניינים לשלם רק חיובים נמוכים של ריבית בלבד.
גרייס חלקי
משמעות המילה גרייס באנגלית (grace) ? חסד. זו גם המשמעות של מסלול זה. כאשר אנחנו קונים בית מקבלן והנכס עדיין בבניה. רובנו לא מסוגלים או מעוניינים גם להתחיל לשלם את המשכנתא וגם להמשיך לשלם שכר דירה. במקרים אלה בא הבנק ומציע את הלוח הנ"ל של גרייס חלקי. תקופת הגרייס ידוע ומוסכמת מראש על שני הצדדים (הלווה והבנק) והמשמעות שלה מבחינת החזרי המשכנתא בעתיד ובהווה היא: שבחודשים הראשונים החיוב שמשולם הוא רק הריבית ללא הצמדה וללא קרן. ההצמדה על הקרן בתקופת הגרייס והקרן שהייתה אמורה לרדת באותה תקופת הדחייה נפרשים על יתרת תשלומים מרגע תחילת התשלומים השוטפים של המשכנתא.
נקודה חשובה ? משחק נכון בין מסלולים בהתאם לריביות שהבנק מציע יכול להוריד את גובה החיוב החודשי.
